Diese Frau hat ein Haus gekauft als die Preise ganz oben war – jetzt bereut sie es
Als die Immobilienpreise ihren Höhepunkt erreicht hatten, kaufte diese Frau in den USA ein Haus. Jetzt steigen die Zinsen und ihr Traum vom Eigenheim wird zum finanziellen Albtraum.
Christen Riggins hatte 30 Tage Zeit, um umzuziehen, nachdem die Verwaltungsgesellschaft ihr mitgeteilt hatte, dass sie das Haus, das sie mit ihren drei Kindern gemietet hatte, verkaufen würde. Da sie nicht rechtzeitig eine bezahlbare Mietwohnung finden konnte – die Mieten in Columbus im US-Bundesstaat Georgia, stiegen an – zog Riggins mit ihrer Familie in ein Hotel, ohne zu wissen, wie es weitergehen sollte.
Etwa ein Jahr zuvor hatte sie die Zusage für einen Kredit zu einem Zinssatz von fast 3,5 Prozent erhalten, und so begann sie, sich ernsthaft mit dem Thema Hauskauf zu beschäftigen. „Ich sagte mir: ‚Wenn ich schon diese Miete zahlen muss, kann ich genauso gut kaufen‘“, sagt sie gegenüber BuzzFeed News US. Viele junge Leute träumen davon, eine Immobilie zu besitzen. Weil sie sich es alleine nicht leisten können, wählen sie auch manchmal Wohngemeinschaften wie Mehrgenerationenhäuser.
Wie die vielen andere Menschen, die ebenfalls ein Haus kaufen wollten, wurde Riggins, die beruflich medizinische Anträge bearbeitet, immer wieder überboten. Ihr:e Makler:in sagte ihr, sie müsse mehr Geld als verlangt wird auf den Tisch legen, wenn sie einen Kaufvertrag unterschreiben wolle. Kann ja nicht jede:r eine so witzige Story haben, wie er oder sie an ein Eigenheim gekommen ist – so wie diese 25 Menschen.
Hauskauf: Ökonom:innen erwarten, dass Immobilienpreise wieder sinken
Die letzten zwei Jahre waren für viele Käufer:innen eine chaotische und frustrierende Zeit, da niedrige Zinsen und rekordverdächtig hohe Mieten einen Hauskauf, der immer noch ein fester Bestandteil des amerikanischen Traums ist, attraktiver denn je machten. Dies führte zu einem heftigen Wettstreit zwischen den Bieter:innen, überstürzten Kaufabschlüssen und mangelhaften (oder gar nicht durchgeführten) Inspektionen, was die Immobilienpreise auf neue Höchststände trieb.
Schließlich trat die Federal Reserve (das Zentralbanken-System der USA) als Reaktion auf die Inflation auf die Bremse. Die Zinsen stiegen im Jahr 2022 sprunghaft an, was dafür sorgte, dass die Preise etwas langsamer stiegen als davor, der Traum von einem eigenen Haus rückte jedoch für viele plötzlich in noch weitere Ferne. Ökonom:innen erwarten nun, dass die Immobilienpreise auch in Deutschland sinken werden – der Kauf bleibt für junge Menschen trotzdem schwer.
Fehlerhafte Inspektionen beim Hauskauf führen zu ungeahnten Kosten
Während der Kaufrausch nachlässt und die Wirtschaft laut Bloomberg auf eine Rezession zuzusteuern scheint, bereuen einige Menschen, die auf dem Höhepunkt des Marktes gekauft haben, den Erwerb ihrer Immobilie, die ihnen jetzt viel zu teuer erscheint. BuzzFeed News US hat mit Menschen aus dem ganzen Land gesprochen, die in den vergangenen zwei Jahren ein Haus gekauft haben und es jetzt finanziell bereuen.
Sie schilderten, dass sie sich durch die steigenden Wohnkosten in die Enge getrieben fühlten – unabhängig davon, ob sie mieten oder kaufen – und dass sie gegenüber Vermieter:innen, Verkäufer:innen und Banken kaum Einflussmöglichkeiten hatten. Viele gerieten mehrfach in Bietergefechte mit anderen Käufer:innen und waren der Meinung, dass der Preis, zu dem sie den Vertrag abschlossen, letztlich zu hoch war. Allerdings sahen sie keine andere Möglichkeit, da die Mieten ebenfalls stiegen.
„Ich habe fast das Gefühl, dass es ein Betrug oder ein Trick ist“
Einige Leute, die ihr Haus in den ersten Monaten der Corona-Pandemie erwarben, verließen sich vor dem Kauf auf Videobesichtigungen. Sie konnten aufgrund von Corona-Regeln ihr zukünftiges Heim nicht betreten (oder nicht so lange besichtigen), wie sie es gerne getan hätten. Später entdeckten sie kostspielige Probleme in ihren Häusern, die von ihren Inspektor:innen (die oft von den zuständigen Makler:innen oder den Banken vermittelt wurden) nicht erkannt wurden.
Gleichzeitig verliefen die Reparaturen an den Häusern aufgrund von pandemiebedingten Lieferengpässen und Arbeitskräftemangel langsam und waren teuer. Die Finanzierung von Reparaturen ist schwierig, wenn die Immobilienpreise sinken. All diese Faktoren haben dazu geführt, dass sich Eigentümer:innen fragen, ob sich der Hauskauf überhaupt gelohnt hat.
„Ich habe fast das Gefühl, dass es ein Betrug oder ein Trick ist, damit ich noch mehr Schulden mache. Ich habe so hart daran gearbeitet, meine Kreditwürdigkeit zu verbessern, um überhaupt einen Kredit beantragen zu können“, sagte Riggins. Wohneigentum ist „fast eine weitere Art, die Leute im Griff zu haben“.
Steigende Zinsen verunsichern Haus-Käufer:innen
Im Mai 2022 war Riggins schließlich erfolgreich: Ihr Gebot von 202.000 Dollar (206.655 Euro) für ein Haus mit drei Zimmern und einem Garten wurde angenommen – aber die Zinsen stiegen weiter. „Ich habe so oft einen Rückzieher gemacht, vor allem, als ich diese Bieterwettstreite mitgemacht habe, und selbst bei diesem Angebot hatte ich kein gutes Gefühl dabei, so viel zu bieten“, erzählt sie.
„Ich werde nie vergessen, wie [mein:e Makler:in] den Papierkram erledigte und ihn einreichte. Ich konnte nachts nicht schlafen. Ich erinnere mich, dass ich sie am nächsten Morgen anrief und sagte: ‚Ich denke darüber nach, auszusteigen; vielleicht sollte ich einfach eine Wohnung mieten.‘“ Riggins erzählt, dass ihr:e Makler:in meinte, ein Haus sei eine Investition, dass sie es bei niedrigeren Zinsen refinanzieren könne, und vorgeschlagen habe, „irgendwo zu sparen“ oder „sich einen Nebenjob zu suchen.“
Finanzielle Instabilität ist einer von fünf Gründen, weshalb junge Menschen schon jetzt Burnout haben.
Riggins versuchte ihr Bestes, um ihre Nerven zu beruhigen, und kaufte das Haus. Es war eine Erleichterung, endlich mit ihren Kindern aus dem Hotel ausziehen zu können. Aber als sie im Juli 2022 den Kaufvertrag abschloss, lag die Zinsrate bei sechs Prozent, was zu unvorhergesehenen finanziellen Folgen führte. „Ich habe das Gefühl, dass ich mir mit dem Hauskauf auch mehr Probleme gekauft habe“, sagt sie.
Hauskauf drängt Menschen in den finanziellen Ruin
Riggins‘ monatliche Miete betrug damals 800 Dollar (818 Euro) pro Monat. Ihre Hypothek-Zahlung für ein Haus derselben Größe beträgt etwa 1.500 Dollar (1.534 Euro). Das Haus war außerdem reparaturbedürftig, was der:die Inspektor:in nicht bemerkt hatte. Keines der Küchengeräte funktionierte. Es gab Probleme mit der Elektrik. Das Dach musste repariert werden. Unter den Schränken fand sie Schimmel. „Ich habe das Gefühl, dass man mich über den Tisch gezogen und mir ein wirklich schlechtes Haus angedreht hat“, sagt sie.
Riggins hat ihre Ersparnisse aufgebraucht und ihre Kreditkarten, die sie früher nur für Notfälle aufbewahrt hatte, fast vollständig ausgeschöpft. Sie wechselte von einem SUV zu einem Sedan, um die Raten für ihr Auto zu senken. Riggins lebt jetzt von Gehaltscheck zu Gehaltscheck und verdient zusätzliches Geld, indem sie für Instacart arbeitet und ihr Auto vermietet. Trotzdem konnte sie es sich nicht leisten, den Geburtstag ihrer Tochter groß zu feiern.
USA: „Kauf eines normalen Hauses für eine:n typische:n Erstkäufer:in unmöglich“
Die Rekordpreise für Immobilien und die rasant steigenden Zinssätze sorgen dafür, dass viele Menschen den Wert und die Rentabilität von Wohneigentum infrage stellen. Der durchschnittliche Verkaufspreis für ein Haus in den USA ist von 327.100 Dollar Ende 2019 um 34 Prozent auf 440.300 Dollar Mitte 2022 gestiegen. Gleichzeitig stiegen die Kreditzinsen in diesem Jahr auf 6,7 Prozent von etwa 3,7 Prozent Ende 2019.
Spätestens ab Sommer 2022 war „der Kauf eines normalen Hauses für eine:n typische:n Erstkäufer:in unmöglich“, so die National Association of Realtors. Die Finanzierung notwendiger Reparaturen neben den Kreditrückzahlungen, während die Preise für alle möglichen Produkte weiter steigen, bringt viele neue Hausbesitzer:innen in Bedrängnis.
Hauskäufer:innen wollen Zimmer vermieten: „Die Situation ist ziemlich aussichtslos“
„Die Situation ist ziemlich aussichtslos“, sagt Joshua Wingett, der im April ein Haus mit vier Schlafzimmern, 40 Minuten außerhalb von San Diego für 730.000 Dollar (746.827 Euro) (31.000 Dollar über dem Preis) kaufte, nachdem er bei sieben anderen Häusern den Kürzeren gezogen hatte. Wingett und sein Ehemann haben jetzt mit Reparaturen im Wert von etwa 20.000 Dollar (20.461 Euro) zu kämpfen.
„Hatten wir eine Wahl?“, sagt er. Sie hatten bei einem Freund gewohnt und mussten umziehen, „ob zur Miete oder ein eigenes Haus“. Da sie wussten, dass die Zinssätze voraussichtlich steigen würden, was die meisten Immobilien für sie auf längere Sicht unbezahlbar machen würde, entschieden sie sich für den Kauf.
„Wir haben getan, was wir konnten, um das Beste zu bekommen, was wir bekommen konnten“, sagt er. „Es kostet uns 55 Prozent unseres Einkommens, und es ist beschissen, kein Geld zum Ausgeben zu haben, aber wenigstens haben wir ein Dach über dem Kopf.“ Wingett plant eine Refinanzierung, wenn die Zinsen sinken, und überlegt, Zimmer zu vermieten, um über die Runden zu kommen.
Hohe Immobilienpreise und Arbeitslosigkeit machen Hauskauf zur Hölle
Nachdem TJ Graces Vermieter:in in diesem Frühjahr eine Mieterhöhung angekündigt hatte, kaufte sie mit ihrer Frau und den beiden Freund:innen, bei denen sie zuvor gewohnt hatten, ein Haus. „Wenn wir uns etwas angesehen haben, war es eigentlich schon verkauft“, erzählt sie. Sie fanden ein ca. 176-Quadratmeter-Haus in der nahe gelegenen Nachbarschaft von Lakewood im Bundesstaat Washington. Es war deutlich kleiner als die 278 Quadratmeter, die sie zuvor gemietet hatten, aber mit 519.000 Dollar und einem Hypothekenzins von 4,9 Prozent war es das, was sie sich leisten konnten.
Während ihre monatlichen Kreditrückzahlungen in etwa so hoch sind wie ihre vorherige Miete, kosteten die notwendigen Reparaturen am Dach am Ende 65.000 Dollar, viel mehr als die 12.000 bis 17.000 Dollar, die der:die Inspektor:in vor dem Verkauf geschätzt hatte. In der Zwischenzeit hatte Grace im September 2021 ihre Stelle als Verwaltungsassistentin verlassen, eine von vielen, die während der großen Entlassungswelle im letzten Jahr ihren Arbeitsplatz verloren.
Bis jetzt hat sie noch keine neue Stelle gefunden, selbst nachdem sie fast 200 Bewerbungen abgeschickt hatte. Sie arbeitet jetzt als Kindermädchen, sucht aber immer noch einen neuen Job. Ihre Frau ist eine Reinigungskraft – sie teilen sich die Wohnkosten mit ihren Freund:innen durch vier. „Wir sind jetzt einfach arm – mit Haus“, sagt sie.
In Deutschland leiden ebenfalls immer mehr Menschen unter den ständig steigenden Mieten und Immobilienpreisen. Aber auch die steigenden Krankenkassenbeiträge belasten Menschen mit geringerem Einkommen.
Bargeld für ungeahnte Kosten beim Hauskauf beiseite legen
Die Leute, die auf dem Höhepunkt des Marktes gekauft haben, haben kein Eigenkapital in ihrem Haus, wenn die Preise fallen, und können daher keine Kredite im Wert ihrer Immobilie aufnehmen, um unerwartete Wartungs- und Reparaturkosten zu bewältigen. „Das bedeutet, dass sie auf Bargeld oder andere Formen von Krediten zurückgreifen müssen“, so Eric Roberge, Gründer von „Beyond Your Hammock“, einer Finanzberatung, die mit Menschen zwischen 30 und 40 und Familie arbeitet.
„Sie sollten wirklich darüber nachdenken, Bargeld im Voraus für eventuelle Probleme beiseite zu legen, anstatt zu versuchen, das zu finanzieren“, sagt Jeremy Bohne, ein Finanzberater und Gründer von „Paceline Wealth Management“. „Es gibt Möglichkeiten, dies zu finanzieren. Das heißt aber nicht, dass sie gut sind.“ Die Faustregel, wie viel man für unerwartete Reparaturen sparen sollte, hängt vom Zustand des Hauses und den finanziellen Verhältnissen der Eigentümer:innen ab. Laut Tiktoker Professor Finanzen sollten es immer drei Monatsgehälter sein.
Jason Blumstein, CEO von Julius Wealth Advisors, sagt, dass er Eigentümer:innen in der Regel rät, ein bis vier Prozent des Wertes eines Hauses pro Jahr zu sparen. L.J. Jones, ein Finanzplaner und Gründer von „Developing Financial“, veranschlagt einen Betrag von einem Dollar pro Quadratmeter pro Jahr. Roberge rät, jährlich zwei Prozent des Wertes eines Hauses für Instandhaltung und Reparaturen zurückzulegen, räumt aber auch ein: „Es ist eine schwierige Zeit. Und nicht jeder kann diese Faustregeln befolgen“.
Expert:innen raten bei Hauskauf zu Bargeldreserve für 12 Monate
Expert:innen raten Hausbesitzer:innen auch, getrennt für ihre Immobilie und für Notfälle zu sparen. Das Geld sollte ausreichen, um im Falle einer Arbeitslosigkeit die Ausgaben von drei bis sechs Monaten zu decken. „Für Hausbesitzer:innen, die sich ein wenig mehr vor dem Unerwarteten schützen wollen, kann es klug sein, eine Bargeldreserve für 12 Monate statt eine Reserve für drei bis sechs Monaten zu haben“, sagt John Boyd, Gründer von „MDRN Wealth“.
Dennoch können Reparaturen am Haus die Ersparnisse schnell aufbrauchen, selbst wenn genug Geld vorhanden zu sein scheint. BuzzFeed News US sprach mit anderen Hausbesitzer:innen, die aufgrund von (gesundheitlichen) Einschränkungen in den ersten Monaten der Pandemie nicht in der Lage waren, ihre Häuser vor dem Kauf ausreichend zu besichtigen und nun mit unerwarteten Kosten in Höhe von mehreren zehntausend Dollar konfrontiert sind.
Wegen zu kurzer Besichtigung kauft Sarah ein Haus mit Termiten
In Westchester County im Bundesstaat New York, hat Sarah H. Mitte 2020 ein Haus für 670.000 Dollar (11.000 Dollar über dem angegebenem Verkaufspreis) gekauft. Zu dieser Zeit konnten sie und ihr Verlobter aufgrund von Pandemie-Beschränkungen die Immobilie nur für 20 Minuten besichtigen und durften niemanden für eine zweite Meinung mitbringen. „Die Verkäufer:innen waren nicht die einfachsten Leute“, erzählt sie. Ihr Inspektor besichtigte das Haus separat und fand Asbest und einige alte Termiten-Schäden.
Sarah musste hartnäckig darauf drängen, dass die Verkäufer:innen einen Kammerjäger ins Haus ließen – ein „Warnsignal“, wie sie später feststellte. „Ich glaube, er wurde gedrängt, seine Arbeit möglichst schnell zu erledigen.“ Er sagte ihr, das Haus sei in Ordnung, aber „es stellte sich heraus, dass wir einen schlimmen Termiten-Schaden hatten.“ Die Renovierung der Küche, die ursprünglich mit 40.000 Dollar veranschlagt war, würde nun das Doppelte kosten. „Wir wissen inzwischen, dass sich der Termiten-Befall im ganzen Haus fortsetzt und mit der Zeit nur noch schlimmer wird“, sagt Sarah.
Laufende Kosten machen Sparen für viele unmöglich
Obwohl Sarah das Haus liebt, sind die Ausgaben schwer zu verkraften. Die Reparaturen wurden von einer Erbschaft, Ersparnissen und mit Kreditkarten bezahlt, aber das Paar musste auch mit Lieferengpässen aufgrund der Pandemie fertig werden. „Was wirklich nervt, sind die Projekte, von denen wir wissen, dass wir sie machen müssen, zu denen wir aber im Moment nicht kommen“, sagt sie. „Der Keller ist überschwemmt und die Dachluke im oberen Badezimmer ist undicht. Die Nachbarn haben einfach nur Mitleid mit uns“, erzählt sie. Sie hat zwar rechtliche Schritte gegen ihren Inspektor in Erwägung gezogen, aber Freund:innen und Kolleg:innen rieten ihr davon ab, die Kosten seien zu hoch und die Erfolgschancen zu gering.
Sarah, die Akademikerin ist, sagt, dass sie und ihr Verlobter, ein Forscher, einen beträchtlichen Betrag für Notfälle beiseite gelegt hätten, etwa 40.000 Dollar. Aber das reichte einfach nicht für alle Probleme des Hauses. Während sie gerne wieder für das Haus und alle Reparaturen sparen würde, habe sie andere, unmittelbare Kosten zu berücksichtigen. „Mein Sohn geht in die Kindertagesstätte, und das kostet mich 2.000 Dollar im Monat, etwa die Hälfte meines Gehalts“, sagt sie. „Ich würde gerne vier Prozent [des Wertes des Hauses] sparen, aber das ist einfach nicht machbar.“
Versicherungen helfen nicht bei Reparaturen im Haus
Ende 2020 zog C. Garland samt Ehemann von Florida nach Tacoma im Bundesstaat Washington. Garland, eine nicht binäre und trans* Person, sagt, dass sich das Paar in Florida „politisch und gesellschaftlich nicht wirklich akzeptiert fühlte“ und zusammen beschlossen, an die Westküste zu ziehen. Da Garland gesundheitliche Probleme hat, die während der Pandemie ein großes Risiko bedeuteten, verließ sich das Paar auf eine:n Immobilienmakler:in, der:die ihnen von ihrem Kreditgeber vorgestellt wurde und ihnen virtuelle Besichtigungen der wenigen Häuser in ihrer Preisklasse von 300.000 Dollar anbot.
Das Haus, das sie schließlich kauften, „sah schön aus und war sehr sauber, und es wohnte niemand drinnen, also war es leer. Man konnte sich also alle seine Sachen dort vorstellen“, erklärt Garland. Der:die Inspektor:in stellte einige kleinere elektrische Probleme und Probleme mit dem Boiler fest, übersah aber größere strukturelle Probleme.
Das Paar fuhr quer durch das Land zu seinem neuen Haus. „Fast sofort, wenn man das Haus betritt, merkt man, dass mit dem Boden etwas nicht stimmt. Er fühlte sich fast wie ein Wasserbett oder ein Trampolin an“, beschreibt Garland. Es gab keine Balken unter dem Boden; das Haus hatte sich auf einer Seite gesetzt. „Wir haben unsere Hausratversicherung kontaktiert, und die sagten: ‚Wir zahlen, wenn der Boden einbricht, aber bis dahin sind Sie auf sich allein gestellt‘“, so Garland.
Ein schiefer Boden mit Einsturzgefahr ist eine Katastrophe, gegen die diese 19 kuriosen Design Fails nichts sind.
Einzige Option: Im kaputten Haus wohnen
Die Badewanne im einzigen Badezimmer des Hauses lief auf den Boden aus, also mussten sie sich notgedrungen mit Schwämmen waschen, während sie nach möglichen Lösungen suchten. Garland sagt, dass sie sich dann um die Reparaturen kümmern würden, wenn sie es sich leisten können.
Die Sanitäranlagen und die Badewanne wurden repariert, die elektrische Verkabelung wurde erneuert, und sie haben eine Stütze für den Boden eingebaut – das alles habe bisher 50.000 Dollar gekostet. Die Instandsetzung des Fundaments wird das Paar, das im kaputten Haus wohnen muss, weitere 40.000 Dollar kosten.
„Ich habe fand das Haus sofort schrecklich und ich kämpfe immer noch emotional damit, dass wir hier sind“, erzählt Garland. Das Paar hat sich auch mit einem Anwalt in Verbindung gesetzt, um den:die Inspektor:innen zu verklagen, allerdings wurde ihnen davon abgeraten, den Fall weiterzuverfolgen, da es schwer wäre, ihn zu gewinnen und sich die Ausgaben nicht lohnen würden.
Hohe Zinsen und niedrige Nachfrage: Immobilien wieder verkaufen ist fast unmöglich
Diejenigen, die in den letzten beiden Jahren zu rekordverdächtigen hohen Preisen ein Haus gekauft haben, müssen nun feststellen, dass sich das Eigentum nicht lohnt. Doch in der derzeitigen Situation, in der die Zinsen hoch sind (weswegen auch Tagesgeldkonten wieder besser verzinst werden) und die Nachfrage sinkt, haben sie nur wenige Alternativen.
Der Wert vieler Immobilien, die zwischen 2020 und 2022 in den USA gekauft wurden, wird wahrscheinlich eine Weile unter dem Kaufwert liegen, da die Zinssätze schnell steigen und die Immobilienpreise im Gegenzug sinken, um das auszugleichen, so Bohne von „Paceline Wealth Management“. „Sie werden möglicherweise erst in einigen Jahren verkaufen können, wenn sich die Preise vermutlich wieder erholen.“
Wohneigentum hat sich in der Vergangenheit als langfristige Investition ausgezahlt, birgt aber auch einige Risiken. „Es kann sich je nach Marktbedingungen auf unterschiedliche Weise entwickeln“, erklärt Bohne. „Im Gegensatz zu anderen Finanzanlagen ist das eine Lifestyle-Entscheidung und wenn man irgendwann Geld aus dieser Finanzanlage braucht, kommt man eventuell nur sehr langsam oder gar nicht dran.“
Wohneigentum: „Ich glaube nicht, dass es ein Traum ist“
Riggins erzählt, dass sie die erste Person in ihrer Familie ist, die ein Haus besitzt, worauf sie auch stolz ist. Doch sie bedauert, dass sie niemanden hatte, der ihr beim Hauskauf helfen konnte. Sie hat ihren Kredit erstmal aufgeschoben. Während ihre Zahlungen jetzt auf Eis liegen, steigen die Zinsen weiter an. Sie plant, für die verbleibenden Reparaturen zu sparen, damit sie das Haus vermieten kann. Dann können sie und ihre Kinder zu ihrer Mutter nach Oklahoma ziehen, um sich finanziell erholen zu können.
Wohneigentum, sagt sie, wird zwar immer noch als zentraler Bestandteil des American Dream betrachtet, aber „ich glaube nicht, dass es ein Traum ist. Ich glaube ehrlich gesagt, dass ich in meiner Situation zum Scheitern verurteilt war“.
Autorin ist Vanessa Wong. Dieser Artikel erschien am 17. Oktober 2022 auf buzzfeednews.com. Aus dem Englischen übersetzt von Friederike Hilz.